پایگاه خبری اقتصادی و تحلیلی نیوزبانک

جستجو

رییس کل اسبق بانک مرکزی

وام مسکن را دو منظوره کنید

نیوزبانک-دکتر طهماسب مظاهری در زمان نه چندان طولانی ریاستش بر بانک مرکزی در ماجرای معروف قفل زدن بر خزانه، پرداخت وام خرید مسکن توسط بانکهای خصوصی و دولتی را ممنوع و این وام را به بانک مسکن منحصر کرد.

دکتر طهماسب مظاهری در زمان نه چندان طولانی ریاستش بر بانک مرکزی در ماجرای معروف قفل زدن بر خزانه، پرداخت وام خرید مسکن توسط بانکهای خصوصی و دولتی را ممنوع و این وام را به بانک مسکن منحصر کرد.

به گزارش پایگاه خبری نيوزبانك، در آن زمان استدلال این بود که بانک ها بخصوص بانک های خصوصی با پمپاژ پول به بازار مسکن توازن عرضه و تقاضا را برهم زده و با ایجاد تقاضای کاذب قیمت مسکن را افزایش خواهند داد.

این استدلال تا همین 10 روز پیش بر سیاست گذاری بانک مرکزی درباره تسهیلات خرید مسکن سایه انداخته بود تا این که شورای پول و اعتبار با وام 80 میلیونی مسکن آن را لغو کرد. با این حال مظاهری چندان از مخالفت خود با افزایش وام خرید مسکن دست برنداشته است. وی در گفتگو با جام جم، معتقد است وام خرید مسکن باید به وام دومنظوره ساخت خرید تبدیل شود و برای این موضوع علاوه بر استدلال اقتصادی، پیشنهاد مشخص اجرایی هم دارد.

شورای پول و اعتبار اخیرا سقف وام خرید مسکن را افزایش داده و این در حالی است که بخش مسکن چند سال در رکود به سر می برد. به نظر شما این وام می تواند کمک حال بخش مسکن باشد؟

برای پاسخ کامل به این پرسش ابتدا باید مقدمه ای بگویم. سیاست های اقتصادی دولت برای بهبود کسب و کار و رونق اقتصادی دو حوزه را می تواند در بر بگیرد. یک حوزه، سیاست های طرف عرضه است و حوزه دوم سیاست های طرف تقاضا که دولت ها معمولا ترکیبی از آنها را به کار می گیرند تا رونق اقتصادی ایجاد کنند. سیاست های طرف عرضه، سیاست های تشویق کننده و تامین کننده منابع سرمایه گذاری و تولید کالا و خدمات است. به عنوان مثال همین بحث های فضای کسب و کار یا آسان کردن مراحل اخذ مجوز برای سرمایه گذاری و یا تسهیل مراحل ازجمله سیاست هایی است که عرضه کالا و خدمات را افزایش می دهد. این سیاست ها سرمایه گذاری را تشویق کرده و باعث می شود تولید کالا و ارائه خدمات روند صعودی را طی کند.

در همین حال در چارچوب سیاست پولی، سیاستی قابل ارائه است که منابع مالی در حوزه بازار سرمایه و بورس و سیستم پولی و بانکی و حتی در حوزه سیاست های بودجه ای را به عنوان سوبسید هایی که دولت می تواند برای سرمایه گذاری و رونق اقتصادی بدهد، لحاظ کند. اگر سیاست های طرف عرضه به اندازه کافی رشد و رونق پیدا کند سرمایه گذاری هم به تبع آن رشد خواهد داشت. اما نکته اینجاست که سرمایه گذاری به قول معروف باید پخته باشد. اگر سرمایه گذاری ها پخته و سنجیده باشد کالایی که در بازار تولید می شود خریدار دارد. تولید آن کالا یا خدمات چه در بازار داخل و چه در بازار خارج که به عنوان صادرات معروف است یک کار مستدام و دائمی است که هم رونق اقتصادی را ایجاد می کند و هم ضد تورم خواهد بود. حتی اگر روش های تامین منابع برای تشویق طرف عرضه، مقداری و برای مدت محدودی تورم زا باشد تولید آن کالایی که به بازار عرضه می شود تورم را خنثی می کند.

با این حال ویژگی اصلی و مهم سیاست های تشویق طرف عرضه این است از زمانی که این تصمیم گرفته می شود تا زمانی که این تصمیم به نتیجه می رسد، به زمان احتیاج دارد. در شرایطی که مقداری بی اعتمادی در بازار وجود دارد دولت باید تامل کند تا این اعتماد به مرور جذب شود و سرمایه گذاری شکل بگیرد. در همین حال در سیاست های رونق اقتصادی و طرف تقاضا آنچه موجب تشویق آن می شود سیاست های توزیع پول مانند افزایش پرداخت های سیستم بانکی و وام خرید است. ویژگی مثبت این سیاست ها این است که بسرعت نتیجه خود را در بازار نشان می دهد. همین سرعت می تواند یکی از هدف های خوب چنین سیاستی باشد.

با این توضیحات اگر پرداخت وام مسکن را یک سیاست طرف تقاضا بدانیم، اثر آن بر بازار مسکن چه خواهد بود؟

در شرایطی که سرمایه گذاری، تولید و افزایش عرضه کالا و خدمات در یک جامعه دچار مشکل است و این روند کند پیش می رود و به تعبیر اقتصادی از کشش پذیری پایینی برخوردار است، اگر سیاست طرف تقاضا تشویق شود نتیجه ای که حاصل می شود این خواهد بود که بیشتر از آن که تقاضا باعث افزایش تولید کالا و خدمات و سرمایه گذاری شود، بیشتر اثر قیمتی خواهد داشت. اما اگر در این شرایط بتوانید کاری انجام دهید که کشش عرضه بالا باشد ـ به این معنا که تقاضای جدید، تولید جدید را به بازار بیاورد و سرمایه گذاری را افزایش دهد ـ می تواند مفید و خوب باشد.

حال با اشاره به توضیحات اولیه ای که عرض کردم، بگذارید در این خصوص مثالی بزنم. ما در خیلی از موارد شاهد بودیم که شب عید قیمت ها افزایش یافته است. به این دلیل که تقاضای کالا و خدمات در این روزها زیاد می شود و امکان عرضه آن کالا به اندازه کافی نیست.

اما برعکس، در برخی از کشورها در زمان های شب عیدشان (کریسمس) قیمت کالا کاهش نیز می یابد. به این دلیل که آنجا زمینه عرضه کالا فراوان است و زمانی که تقاضا افزایش می یابد با سرعت بیشتر از آن تقاضا، عرضه هم اضافه می شود و تولید نیز بالا می رود. همان تولید بیشتر باعث می شود قیمت ها روند نزولی داشته باشد.

اخیرا در کشور ما در برخی کالاها امکان عرضه بیشتری فراهم شده است و لذا در زمان نوروز یا آغاز پاییز که فصل مدارس است قیمت ها کمی کاهش می یابد. دلیل این موضوع حوزه هایی هستند که امکان عرضه بیشتری پیدا کرده اند، با این توضیح می خواهم عرض کنم که ما در بخش مسکن چه در بخش عرضه و چه در بخش تقاضا دچار مشکل بوده و هستیم.

با این اوصاف به نظر می رسد شما منتقد افزایش سقف وام مسکن صرفا برای خرید هستید و آن را باعث رشد قیمت مسکن ارزیابی می کنید. پیشنهاد شما برای اصلاح این رویه چیست؟

به نظر من در این باره دولت باید یک سیاست دوگانه را همزمان دنبال کند. یکی این که برای رونق ساخت و ساز و سرمایه گذاری و احداث واحدهای مسکونی نیز همزمان با افزایش وام ساخت، شرایط وامی و مقرراتی فراهم کند. برای تحقق این موضوع می توان از شهرداری ها کار را آغاز کرد که کار صدور پروانه ساختمان را به عهده دارند. همچنین برای مسائل جانبی و تائیدیه ها و استعلام هایی که برای سرمایه گذاری نیاز است باید راه حل هایی پیدا شود که همه چیز آسان شود. در این صورت بهبود فضای کسب و کار را شاهد خواهیم بود. ما در این زمینه مشکلات زیادی داریم و باید برای آن چاره ای اندیشیده شود.

نکته دوم این است که منابع مالی برای فردی که قصد ساخت و ساز مسکن دارد به اندازه کافی تامین شود. پیشنهاد مشخص من این است که این وام خرید مسکن که دیده شده، مکمل وام ساخت مسکن باشد. به این معنا که وام ساخت قابل انتقال به خریدار باشد. همچنین برای واحدهایی که به بانک بدهکار هستند، بتوانند بخشی از بدهی سازنده به بانک را تسهیل کرده و به وام خریدار تبدیل کنند. این موضوع هم باعث تشویق عرضه می شود و هم می تواند تقاضای مسکن بالا برود. اما اگر صرفا وام خرید مسکن اضافه شود، بدون این که سرمایه گذاری و تولید اتفاق بیفتد یقینا باعث بالا رفتن قیمت ها می شود.

اما این مجوز افزایش سقف وام خرید مسکن از طریق تبدیل وام مشارکت با وام خریدار به نظر می رسد که از یک سو عرضه را تشویق می کند و از سوی دیگر کالای تولید شده می تواند تبدیل به وام خریدار شود و درنهایت یا این که افرادی که ساختمان ساختند و به بانک بدهکار هستند برای تسویه بدهی شان این کار انجام شود. اگر این اتفاق بیفتد بسیار خوب خواهد بود. البته 80 میلیون تومان عددی است که تاثیر اصلی آن در بازار مسکن شهر ها و شهرستان های غیر از تهران بیشتر است. البته در تهران این مبلغ می تواند در بازار مسکن واحدهای کوچک تاثیر گذار باشد، چون واحدهای بزرگ سقف قیمت هایشان طوری است که با 80 میلیون تومان تاثیر نمی پذیرند.

یعنی ضوابط این وام باید مقداری تغییر کند و از حالت خرید خارج شود و یک حالت دوگانه داشته باشد؟ منظور شما همین است؟

البته من در این مورد پیشنهاد دادم. پیشنهادم هم این است که وام ساخت تبدیل به وام خریدار شود. اکنون سقف وامی که در این زمینه قابل انتقال است 20 میلیون تومان است، اما اگر این میزان به 80 میلیون تومان افزایش یابد کار از هر جهت آسان می شود. این کار باعث می شود بیشتر منابع به سمت تولید مسکن برود. به این دلیل که سازنده خیالش راحت خواهد شد که بدهی بانکی خود را می تواند در قالب یک وام به خریدار منتقل کند. اما اگر این کار مستقل و مجزا، فقط در ساخت مسکن دیده شود همان افزایش طرف تقاضا را به دنبال دارد که افزایش قیمت را به دنبال خواهد داشت. اگر از تولید مسکن به مصرف آن برسیم و منابع خود را طوری هدایت کنیم که تولید تحریک و موجب ایجاد تقاضا شود به نظر می رسد یک کار معقولی برای افزایش تولید صورت گرفته است.

هنوز ضوابط وام 80 میلیون تومانی خرید مسکن از سوی بانک مرکزی ابلاغ نشده است. آیا این پیشنهاد را دارید که این ضوابط تغییر کند و وام جدید 80 میلیونی هم تبدیل به وام دوگانه ساخت ـ خرید شود؟

بله. این موضوع قابل تامل و فکر است. باز هم تاکید می کنم این کار تاثیر در بازار مسکن را یک مقداری وسیع تر می کند، اما نکته اساسی تری این است که ما با سیاست توزیع پول داریم طرف تقاضا را تحریک می کنیم و در نتیجه یک رونق ظاهری و سریع در کوتاه مدت به وجود خواهد آمد. اما چون این رونق های ظاهری و سریع از تحریک طرف تقاضا ایجاد می شود، در آینده ممکن است افزایش قیمتی را هم در بخش مسکن به همراه داشته باشد.

حال این سوال پیش می آید که بانک ها منابع لازم برای پرداخت این وام را دارند؟

سوال خوبی است. نکته ای که بسیار حائز اهمیت است این خواهد بود که منابع وام مسکن از کجا تامین شود. اکثر بانک های ما اکنون از کمبود منابع رنج می برند. اگر این راه به عنوان یک راه تشویقی برای بازار مسکن استفاده شود و بانک ها نیز بخشی از منابع خود را به این کار اختصاص دهند، می تواند در کوتاه مدت تاثیر بسیار خوبی داشته باشد.

اما باید مراقب بود، برای این که این سیاست تشویق شود و دوباره به دام بانک مرکزی به منظور تامین منابع لازم برای پرداخت این وام به بانک ها نیفتیم. این منابع نباید از محل منابع بانک مرکزی تامین شود، بلکه باید تشویقی برای بانک ها باشد تا خودشان این کار را انجام دهند و منابع آزاد خودشان را به این کار اختصاص دهند.

نظرتان در مورد نرخ سود این وام چیست؟ به نظر شما نرخ سود این وام مسکن چقدر باید باشد؟

اینکه باید سود این وام منطقی باشد شکی نیست و باید به گونه ای باشد که هم بانک ها سود ببرند و هم دریافت کنندگان وام بتوانند دریافتی را پرداخت کنند.

سوال آخر من در مورد لیزینگ مسکن است. بانک مرکزی با راه اندازی لیزینگ مسکن موافقت اصولی کرده است. آیا لیزینگ مسکن می تواند یک اقدام مهم در بخش مسکن تلقی شود؟ نکاتی که باید در این موضوع رعایت شود چیست؟

لیزینگ و فروش اقساطی دو نوع عقد بانکی به حساب می آیند و همه آنها در قالب عقود اسلامی است. عقود اسلامی وقتی وارد موضوع مسکن می شود یا در قالب فروش اقساطی است یا در قالب لیزینگ انجام می شود. در لیزینگ کسی که اعتبار بانکی می پردازد، ریسک کمتری دارد و در نتیجه می تواند از جمع آوری اقساطش مطمئن تر باشد.

حال اگر اعتبار خرید مسکن در لیزینگ هم وارد و به صورت پلکانی انجام شود، این هم برای خریدار مفید خواهد بود و هم برای بانک. اما باید توجه داشت اگر اقساط لیزینگ بخواهد در کوتاه مدت پرداخت شود بسیاری از خانوارها قدرت و توانایی پرداخت ماهانه یک میلیون تومان را ندارند و پرداخت این مبلغ در مدت هشت سال برایشان مشکل خواهد بود. اگر مدت بازپرداخت آن به 15 سال اضافه شود، میزان پرداختی ماهانه مردم کاهش می یابد اما این موضوع برای بانک دشوار خواهد بود که پولی را که هزینه کرده در مدت زمان دیرتری به دست آورد و اثر تورم نیز بر کاهش ارزش آن قسط مشهود است.

مثلا پرداخت ماهانه 500 هزار تومان قسط با پیش بینی وضعیت اقتصادی کشور و نرخ تورم در 15 سال آینده مبلغ قابل توجهی نخواهد بود. به همین دلیل باید یک حد وسط را در نظر گرفت که هم خانوار ها بتوانند قسط شان را منظم پرداخت کنند و هم بانک بتواند در مدت مدت کمتری به منابع مالی خود دست پیدا کند. لذا بهترین راه حل پرداخت پلکانی است. در این روش، قسط سال های اول کمتر است و هر سال با یک فرمول و نسبت مشخص و با توجه به تورم سالانه رقم اقساط افزایش می یابد.

تاریخ خبر: ۱٣۹٤/٠٣/٠۵

اخبار مرتبط